Titel "Huur" in Burgerlijk Wetboek

Den Haag, 6 september 2000  

In een nota aan de Tweede kamer antwoorden de Minister van Justitie, Korthals, en de Staatssecretaris van VROM, Remkes op een aantal vragen over het wetvoorstel Titel 7.4 (Huur) van het Burgerlijk Wetboek. Een aantal vragen hadden betrekking op geluidhinder. Hieronder enkele gedeelten uit deze nota.

Verhuurder niet aansprakelijk voor hinder door verkeerslawaai

De vaste Kamercommissie voor Justitie heeft gevraagd of geluidhinder door het verkeer als een gebrek kan worden aangemerkt. Is op dit punt niets naders overeengekomen, dan komt het in de eerste plaats erop aan welk genot de huurder van een goed onderhouden zaak van deze soort mocht verwachten. Gaat het om een huis aan een drukke straat in de stad, dan zal hij bij het aangaan van de huur niet mogen verwachten dat geen geluidhinder ten gevolge van het verkeer bestaat. In geval van een huis aan een stille weg op het platteland, zal hij dit in beginsel wel mogen verwachten; indien naderhand toch geluidhinder optreedt, is dit echter een louter feitelijke stoornis, die geen gebrek oplevert en waarvoor de verhuurder dus niet aansprakelijk is. In beide gevallen kan ten gunste van de huurder anders overeengekomen worden. Volledigheidshalve dient daaraan te worden toegevoegd dat (ernstige) geluidhinder bij woningen een rol kan spelen in het woningwaarderingsstelsel, berustend op artikel 10 UHW van wetsvoorstel 26 090. De geluidhinder kan leiden tot een lagere maximale huurprijsgrens. Er is dan sprake van een gebrek, krachtens de algemene maatregel van bestuur bedoeld in artikel 241.

Geluidoverlast van medehuurders

Vervolgens heeft de Commissie de kwestie van geluidhinder veroorzaakt door derden, zoals bijvoorbeeld medehuurders, aan de orde gesteld. Onderscheiden moet inderdaad worden tussen enerzijds de situatie dat de verhuurder zowel aan de overlast veroorzakende huurder als aan de overlast ondervindende huurder verhuurt, en anderzijds de situatie dat verhuurder geen contractuele band heeft met de overlast veroorzakende personen. In het eerste geval levert het feit dat de verhuurder geen gebruik maakt van zijn bevoegdheid om tegen zijn overlast veroorzakende huurder op te treden een gebrek op jegens zijn overlast ondervindende huurder. Dit geval valt immers niet onder de uitzondering van artikel 204 lid 3; verwezen moge worden naar de memorie van toelichting bij genoemd artikel onder 4. De huurder kan derhalve herstel van dit gebrek vorderen op grond van de onderhavige regeling. Bovendien heeft de verhuurder in een dergelijk geval de mogelijkheid de overlastveroorzaker de huur op te zeggen op grond van artikel 274 lid 1 onder a. 

Geluidoverlast van andere buren

In het tweede geval is de verhuurder alleen voor de door deze derde veroorzaakte overlast aansprakelijk, indien zulks in de huurovereenkomst is bedongen. De verhuurder is dan aansprakelijk volgens de regels van Boek 6. Van een gebrek is dan geen sprake. De bevoegdheid van de verhuurder om ter zake van geluidhinder of andere overlast die een huurder ondervindt op te treden tegenover laatstbedoelde derden die deze hinder of overlast veroorzaken, op grondslag van de algemene regels van Boek 6 (zie HR 16 oktober 1992, NJ 1993, 167, alsmede Asser-Abas, nr.37), achten wij in dit licht niet te mager. Het is vooralsnog niet nodig naast deze op het algemene vermogensrecht te baseren vordering tegen de verhuurder, ook in het huurrecht speciale bepalingen op te nemen.

In het kader van de ontwerp Nota Wonen (blz. 92) zal bezien moeten worden of er nog behoefte is aan aanscherping van de regeling om uitzetting van notoire overlastveroorzakers te vergemakkelijken.

Bron: via Nieuwsbank (bewerkt en ingekort)

home...